건설사가 가장 싫어하는 발주자 리스크 5가지, 이유가 있습니다

 

건물을 신축하거나 리모델링을 준비하시는 발주자분들은 시공사 선정만 잘하면 프로젝트가 순조롭게 흘러간다고 생각하기 쉽습니다. 계약서에 도장을 찍는 순간부터 나머지는 시공사가 알아서 해줄 거라고 믿는 경우가 많거든요. 하지만 실제로 현장에서 보면 시공사와의 관계에서 삐걱거리는 지점은 대부분 발주자 쪽의 특정 행동 패턴에서 시작됩니다.

 

건설사가 가장 싫어하는 리스크는 단순히 '까다로운 고객'을 뜻하는 게 아니에요. 프로젝트 전체 일정과 비용 구조를 흔드는, 반복적으로 나타나는 구조적인 요인들을 말합니다. 제가 프로젝트를 진행하며 느낀 점은, 이런 리스크를 발주자가 미리 알고 있으면 시공사와의 관계도 훨씬 수월해진다는 거예요. 오늘은 건설사 실무자 입장에서 발주자가 꼭 알아야 할 리스크 5가지를 정리해드릴게요.

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건설사가 가장 싫어하는 리스크는 왜 반복될까요

먼저 리스크가 왜 발생하는지부터 짚고 넘어가야 해요. 건설 프로젝트는 착공 이후로는 되돌리기 어려운 의사결정이 연속으로 이어지는 구조입니다. 설계 확정, 자재 발주, 인허가 조건 같은 것들이 한번 확정되면 이후 변경 비용은 눈덩이처럼 불어나요. 건설사 입장에서 보면, 발주자의 불확실한 의사결정 하나하나가 공정표 전체를 흔드는 변수가 됩니다. 그래서 건설사는 계약 초기 미팅부터 발주자의 의사결정 속도와 일관성을 예의주시하게 돼요. 이 부분을 계약 전에 파악하지 못하면, 견적 단계에서는 보이지 않던 비용이 시공 중에 클레임 형태로 튀어나오는 경우가 많습니다. 반대로 말하면, 발주자가 스스로의 리스크 요인을 인지하고 있으면 시공사와의 협상에서도 더 유리한 조건을 끌어낼 수 있어요.

 

발주자가 꼭 알아야 할 건설사 리스크 5가지

첫째는 의사결정 지연이에요.

대기업 발주처의 경우 본사 승인, 현업 부서 검토, 예산 부서 확인까지 여러 단계를 거쳐야 하다 보니 승인 하나에 2~3주가 걸리는 경우가 흔합니다. 실무에서는 이 부분 때문에 분쟁이 자주 발생합니다. 시공사는 승인을 기다리는 동안에도 인력과 장비, 하도급 업체 일정을 유지해야 하는데, 이 대기 비용은 대부분 계약서에 명확히 반영되어 있지 않거든요. 결국 승인이 늦어질수록 시공사 손실이 쌓이고, 이 손실은 나중에 공사비 조정 협의에서 발주자와의 갈등 요소로 되돌아옵니다. 특히 해외 프로젝트의 경우 본사 승인 라인이 국내와 해외를 오가면서 시차와 언어 문제까지 더해져 승인 기간이 한 달 가까이 늘어지는 경우도 봤어요. 이런 경우 시공사는 아예 견적 단계에서부터 대기 기간을 별도 항목으로 산정하기도 합니다.

 

둘째는 잦은 설계변경입니다.

착공 이후 콘셉트가 바뀌거나 현업 부서 요구사항이 추가되면 설계도서를 다시 그려야 해요. 처음엔 저도 헷갈렸는데, 사소해 보이는 마감재 변경 하나가 구조 도면과 설비 도면까지 연쇄적으로 바꾸는 경우가 많더라고요. 특히 R&D 시설이나 공장처럼 설비 하중과 배관 동선이 복잡한 프로젝트일수록 이 파급 효과는 훨씬 커집니다. 설계변경 요청이 들어올 때마다 시공사는 견적을 다시 뽑고 공정표를 재조정해야 하니, 그 자체로 관리 비용이 추가로 발생하는 셈이에요.

 

셋째는 예산 미확정 상태에서의 착공 압박이에요.

예산 승인이 나지 않은 상태에서 일정만 앞당기려는 경우, 개략 견적 기준으로 우선 공사를 진행하다가 정산 단계에서 실제 물량과 견적 물량의 차이 때문에 큰 갈등이 생깁니다. 발주자 입장에서는 "일단 시작하고 나중에 정리하자"는 생각이지만, 시공사 입장에서는 정산 근거가 불명확한 채로 공사비를 먼저 투입하는 셈이라 부담이 큽니다. 이런 경우 준공 시점이 다가올수록 정산 협의가 갈등의 핵심으로 떠오르는 걸 여러 번 봤어요.

 

넷째는 다수 이해관계자로 인한 소통 창구 불일치예요.

본사, 현업부서, 설계사, 감리단이 각자 다른 요구를 시공사에 전달하면 현장은 우선순위를 정하지 못하고 혼란에 빠져요. 실제로 같은 사안을 두고 부서마다 다른 답을 주는 경우, 시공사는 어느 쪽 지시를 따라야 할지 몰라 공정을 멈추기도 합니다. 발주자 입장에서는 부서마다 전문 영역이 다르니 각자 의견을 내는 게 당연하다고 생각할 수 있지만, 시공사 입장에서는 매번 최종 결정권자가 누구인지 다시 확인해야 하는 것 자체가 시간 낭비이자 리스크예요.

 

다섯째는 계약과 무관한 감정적 클레임입니다.

공정 지연이나 하자가 발생했을 때 계약 조건보다 감정적 대응이 앞서면 협의가 오히려 더 길어지는 경우를 자주 봤어요. 감정적으로 대응할수록 시공사도 방어적으로 나오게 되고, 결국 협의 테이블에 앉기까지 시간이 더 걸립니다.

리스크 유형별 비교표

아래 표로 다섯 가지 리스크의 특징과 발주자가 취할 대응을 정리해봤습니다.

Risk	발생 원인	시공사 영향	발주자 대응
의사결정 지연	다단계 내부 승인	인력·장비 대기 비용	승인 라인 사전 확정
잦은 설계변경	콘셉트·요구사항 변경	재설계·공정 재조정	초기 설계 단계 확정
예산 미확정 착공	일정 우선 진행	정산 근거 불명확	예산·착공 시점 일치
소통 창구 불일치	다수 부서 개입	공정 우선순위 혼선	단일 창구 지정
감정적 클레임	계약 외 감정 대응	협의 지연·방어적 대응	계약 근거 우선 확인

 

발주자가 반드시 확인해야 할 체크리스트

지금까지 살펴본 다섯 가지 리스크를 계약 전후로 점검할 수 있도록 체크리스트로 정리했어요. 아래 항목을 하나씩 확인해보시면 좋겠습니다.

□ 내부 승인 라인과 결재 소요기간을 계약 전 확정했는가
□ 설계 확정 후 변경 요청은 최대한 초기 단계에 반영하는가
□ 예산 승인과 착공 시점이 일치하는가
□ 시공사와의 소통 창구를 한 명으로 단일화했는가
□ 클레임 대응 절차를 계약서에 명시했는가

 

실무자가 보는 포인트

솔직히 말씀드리면, 이 다섯 가지 리스크는 결국 하나의 원인으로 귀결돼요. 바로 발주자 내부의 의사결정 체계가 명확하지 않다는 점입니다. 건설사 입장에서는 발주자가 누구의 승인을 받아 움직이는지, 그 승인 라인이 얼마나 빠르게 작동하는지를 초기 미팅에서부터 눈여겨봅니다. 실제로 현장에서 보면, 의사결정권자가 명확하고 승인 프로세스가 표준화된 발주처와의 프로젝트는 클레임 발생률 자체가 눈에 띄게 낮아요. 반대로 매번 새로운 담당자가 나타나 이전과 다른 요구를 하는 경우, 시공사는 견적 단계에서부터 리스크 프리미엄을 반영할 수밖에 없습니다. 발주자 입장에서는 이게 억울할 수 있지만, 시공사도 결국 회사이기 때문에 예측 불가능한 변수에는 비용으로 방어할 수밖에 없는 구조예요.

 

저도 영업 단계에서 견적을 산정할 때, 발주처의 과거 승인 이력과 담당자 교체 빈도를 은근히 참고하는 경우가 많습니다. 같은 규모의 공장이라도 의사결정이 빠른 발주처와 그렇지 않은 발주처는 견적서에 반영되는 예비비 항목부터 차이가 나요. 이걸 발주자가 알고 있으면, 왜 시공사마다 견적 금액이 다르게 나오는지도 이해하기 쉬워집니다.

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결국 발주자가 이런 리스크를 줄이는 방법은 거창하지 않습니다. 내부 의사결정 라인을 계약 전에 정리하고, 설계 변경이 필요하다면 초기 설계 단계에서 최대한 확정하며, 예산 승인과 착공 시점을 최대한 맞추는 것만으로도 시공사와의 관계는 크게 달라져요. 소통 창구도 한 명으로 단일화해두면 현장의 혼란이 눈에 띄게 줄어듭니다. 클레임이 발생했을 때도 감정적으로 접근하기보다 계약서상 근거를 먼저 확인하는 습관을 들이면, 협의 속도도 훨씬 빨라져요. 건설사가 가장 싫어하는 리스크는 결국 '예측할 수 없는 발주자'라는 점을 기억하시면 좋겠습니다. 이 다섯 가지만 미리 점검해도 시공사와의 관계는 물론이고 전체 공사비와 일정 관리에서도 훨씬 유리한 위치에 설 수 있어요. 다음 글에서는 종합건설사와 전문건설사의 차이를 실무 관점에서 다뤄볼게요.

 

FAQ

Q. 발주자가 의사결정을 빨리 하면 공사비가 정말 줄어드나요?
직접적으로 공사비 자체가 줄어든다기보다, 시공사가 견적에 반영하는 리스크 프리미엄이 낮아지는 효과가 있어요. 승인이 늦어질 것으로 예상되면 시공사는 대기 비용을 미리 견적에 포함시키기 때문에, 결과적으로 총 공사비에 영향을 줍니다.

 

Q. 소통 창구를 한 명으로 단일화하면 부서 간 의견 충돌은 어떻게 반영하나요?
창구를 단일화한다는 것은 부서별 의견을 무시하라는 의미가 아니라, 내부에서 먼저 조율한 뒤 하나의 최종 지시로 시공사에 전달하라는 의미예요. 내부 조율은 발주자 쪽에서, 최종 전달은 창구 한 명이 담당하는 구조가 이상적입니다.

 

Q. 감정적 클레임이 아니라 정당한 클레임인지는 어떻게 구분하나요?
계약서와 도면, 시방서 등 문서 근거가 있는지가 기준이에요. 근거 문서 없이 "이건 당연히 그래야 하는 거 아니냐"는 식의 주장은 협의가 길어지기 쉽고, 반대로 명확한 근거를 제시하면 시공사도 빠르게 협의에 응하는 경우가 많습니다.

 

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